Jika anda membeli rumah untuk kali pertama, proses pembelian rumah seperti buat S&P, berurusan dengan lawyer, caj guaman, duti setem dan sebagainya, boleh menimbulkan kekeliruan kepada anda. Disini saya sertakan beberapa panduan kepada proses-proses yang terlibat di dalam urusan pembelian rumah.
Deposit (Down Payment)
• Biasanya anda perlu bayar Booking Fee atau Earnest Fee sebanyak 2%-3% dari harga beli. Bayaran ini tidak akan dikembalikan, jadi fikir masak-masak sebelum anda membayar.
• Bank biasanya akan memberi pinjaman sebanyak 85%-90% dari harga beli. Anda perlu ada simpanan tunai sekurang-kurangnya untuk baki down payment 10%-15%.
• Jika simpanan tunai tidak cukup, anda boleh mengeluarkan sebahagian simpanan KWSP Akaun 2 untuk bayaran down-payment ini.
Perjanjian Jual-Beli (Sale & Purchase Agreement)
• Semasa perjanjian jual-beli dibuat, anda perlu selesaikan bayaran down payment 10%
• Anda biasanya diberi masa 3+1 bulan untuk menyelesaikan baki bayaran atau mendapat pinjaman rumah
• Jika anda membeli rumah yang sedang dalam pembinaan, biasanya pemaju (developer) akan menyediakan lawyer untuk perjanjian jual-beli (S&P). Bank akan berurusan dengan pemaju untuk membuat bayaran seterusnya bagi pihak anda.
• Jika anda membeli rumah siap (dari individu) biasanya anda perlu melantik peguam bagi pihak anda dalam urusan perjanjian jual-beli.
Caj Guaman & Duti Setem (Legal Fees & Stamp Duty)
• Biasanya caj guaman & duti setem akan dikenakan oleh peguam untuk i) Surat Perjanjian Jual-Beli dan ii) Perjanjian Pinjaman dengan Bank.
• Untuk setiap perjanjian, anggaran caj guaman dan duti setem adalah sekitar 2% dari harga beli / jumlah pinjaman.
• Tidak kira peguam mana yang anda pilih, pastikan anda minta diskaun sebanyak mungkin. Ini kerana kerja-kerja guaman dan kertas kerja yang dibuat adalah sama sahaja tidak kira berapa banyak pinjaman dibuat.
Memohon Pinjaman Bank
• Pinjaman bank perlu dibuat secepat mungkin kerana trend semasa menunjukkan proses kelulusan pinjaman di bank agak perlahan sehingga 2-3 minggu. Ini berlaku terutamanya di kalangan bank-bank tempatan. Jika lambat mohon, lambatlah loan akan disburse dan akhirnya, anda yang terpaksa menanggung interest 10% setahun (daily rest) dari developer.
• Antara pinjaman konvensional & pembiayaan Islamik, saya berpendapat kedua-duanya sama sahaja dari segi perlaksanaannya. Walaupun Islamik "dikatakan" bebas riba, ia dibuat atas sifat mengambil-untung yang berlebihan dengan meletak kadar keuntungan bank yang amat tinggi berbanding pinjaman konvensional. Ekonomi Islam tidak sepatutnya 'menganiaya' pembeli dengan meletak harga jualan yang melampau (sehingga 2-3 kali ganda dari harga kos).
• Dalam memilih pinjaman bank, kadar terendah Tahun Pertama tidak memberi perbezaan ketara kerana secara amnya, kadar pinjaman antara semua bank adalah sekitar 7% - 8% setahun.
• Apabila membuat pinjaman bank, anda perlu ingat, jika buat pinjaman RM150,000 untuk 25 tahun, faedah pinjaman atau keuntungan pembiayaan boleh mencecah RM170,000-RM180,000. Semakin banyak jumlah pinjaman, semakin tinggilah faedah atau keuntungan pembiayaan yang bank ambil. Penekanan harus diberi kepada bagaimana hendak mengurangkan faedah pinjaman tersebut.
• Penjimatan dalam pinjaman rumah BUKAN bergantung kepada kadar terendahuntuk 2 tahun pertama atau tempoh pinjaman, sebaliknya bergantung kepadabagaimana anda mengurus pinjaman rumah tersebut (debt management) danJenis kemudahan pinjaman yang digunakan.
Insurans
• Untuk pinjaman rumah, anda biasanya perlu menyediakan insurans pinjaman MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance) dimana pinjaman akan diselesaikan dengan penuh jika berlaku kematian/hilang upaya kekal ke atas anda.
• MRTA boleh dibayar dengan tunai atau dimasukkan ke dalam jumlah pinjaman (biasanya tambahan 5% dari harga beli dimasukkan ke dalam jumlah pinjaman)
• Insurans kebakaran juga diwajibkan ke atas anda untuk melindungi rumah yang anda cagarkan kepada bank dari risiko tertentu. Biasanya dicaj setiap tahun pada kadar RM100 untuk setiap RM100,000 dari nilai rumah .
Bayaran Bulanan
• Walaupun bank memberi kadar faedah rendah untuk Tahun 1 & 2, cuba amal sediakan budget untuk bayaran pinjaman rumah pada kadar 7%-8%. Ini akan membantu belanjawan keluarga dari menghadapi masalah kewangan (terlebih belanja) di masa akan datang.
• Pastikan anda bayar tepat pada masanya untuk mengelakkan caj lewat bayar.
• Pastikan anda tidak gagal membayar ansuran bulanan, kerana setiap jumlah tertunggak akan memberi Credit Rating yang buruk ke atas anda (CCRIS) dan ada kemungkinan jumlah yang tertunggak akan dikenakan caj tambahan oleh bank.
TQ,
Reference : Rumah.net.my
